Доходность аренды в Аланье: реальные цифры

Большинство тех, кто покупает квартиры в Аланье с инвестиционной целью, говорят о валовой доходности: годовой доход от аренды, делённый на цену покупки. Этот показатель даёт представление, но не даёт основания для решения. Настоящий вопрос в том, что остаётся от этого дохода в итоге.

Долгосрочная аренда

Один и тот же арендатор в течение двенадцати месяцев. Квартира 2+1 в Аланье сдаётся, в зависимости от расположения, за 350–700 € в месяц. Валовая доходность обычно находится в диапазоне 4–6%.

Преимущество — предсказуемость: риск простоя низкий, нагрузка по управлению небольшая, износ мебели ограничен. Недостаток в том, что потолок доходности заранее определён.

Краткосрочная аренда

Посуточно и понедельно. Летом та же квартира может приносить 400–700 € в неделю; однако вне сезона спрос заметно падает. Годовая заполняемость хорошо управляемой квартиры составляет около 45–60%.

Валовая доходность может доходить до 7–10%, но при этом растут и статьи расходов: уборка, постельное бельё, встреча гостей, комиссия платформы (15–18%), более быстрый износ мебели. Кроме того, для краткосрочной аренды существуют требования по разрешениям и регистрации; часть управляющих компаний комплексов этого не допускает. Перед покупкой необходимо ознакомиться с планом управления комплекса.

Какая квартира заполняется

В краткосрочной аренде быстрее всего заполняются типы 1+1 и 2+1. Определяющими факторами являются пешая доступность до моря, лифт, кондиционер и бассейн. В долгосрочной аренде же больше востребованы 2+1 и 3+1; здесь на первый план выходит близость к школе и магазину.

В люксовом сегменте ситуация иная: виллы площадью свыше 300 м² дают высокую стоимость за ночь, но заполняемость низкая, а управление требует профессионализма.

От валовой доходности к чистой

Квартира стоимостью 150 000 €, сдаваемая за 600 € в месяц: годовой валовой доход 7 200 €, валовая доходность 4,8%. Если вычесть из этого взносы (около 1 200 € в год), налоги и страхование (~200 €), услуги управления (~1 100 €) и в среднем один месяц простоя (~600 €), остаётся 4 100 €. Чистая доходность 2,7%.

Если ту же квартиру сдавать краткосрочно, валовой доход может вырасти до 11 000 €; расходы возрастают до 4 500 €, чистая сумма составляет 6 500 €, а доходность — 4,3% — выше, но требует больше труда и больше риска.

Рост стоимости

Вторая половина доходности — это рост цены, и в Аланье в последние годы он был больше, чем доходность от аренды. Однако это зависит не от самого объекта, а от района и качества строительства: быстро построенное здание дорожает вдвое медленнее, чем качественное здание в том же районе.

Для каждого объекта, который мы включаем в портфель, мы заранее делаем этот расчёт. Если мы предлагаем вам квартиру вместе с её доходностью, значит, цифры — это не предположение, а данные из реальных сделок аренды в том же комплексе.